Após 14 anos, a cobertura onde ocorreu o assassinato de Marcos Matsunaga foi colocada à venda. O imóvel de luxo, situado no bairro da Vila Leopoldina, na Zona Oeste de São Paulo, está sendo anunciado por R$ 2,8 milhões. O local está fechado desde 2012, ano em que Elize Matsunaga matou e esquartejou o marido.
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Agora, tantos anos depois do crime, surge a questão: o passado do local pode dificultar a venda ou afastar possíveis interessados? Especialistas consultados pela coluna afirmam que, embora não haja uma barreira para a venda do imóvel, a história pode influenciar diretamente a percepção de quem pretende comprá-lo.
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Para a advogada criminalista Natalia dos Santos, o histórico de um crime de grande repercussão pode provocar uma desvalorização significativa, principalmente pela memória que permanece associada ao imóvel.
“Imóveis onde ocorreram crimes brutais como homicídios, esquartejamentos ou mortes traumáticas são chamados de ‘stigmatized properties’, ou imóveis estigmatizados. Nos Estados Unidos e em vários países, estima-se que a desvalorização pode chegar a até 30% abaixo do valor de mercado”, explicou.
Segundo a especialista, o impacto não está necessariamente nas condições físicas da propriedade, mas na percepção dos compradores. “Mesmo sendo uma cobertura triplex com piscina e sauna, o preço pode refletir o estigma do que aconteceu ali. Outro fator que pesa é o tempo de exposição. Imóveis assim costumam ficar mais tempo no mercado, porque compradores em potencial podem hesitar por superstições, medo, desconforto ou receio de uma futura revenda”, afirmou.
O advogado especialista em direito imobiliário Fernando Viggiano também avalia que o crime pode influenciar a negociação, principalmente por fatores psicológicos e mercadológicos.
“Embora não exista, no direito brasileiro, uma desvalorização jurídica automática em razão de um crime ocorrido no imóvel, é inegável que fatos de grande repercussão podem gerar um estigma social. Esse fator influencia a percepção dos potenciais compradores, especialmente quando o caso permanece vivo na memória coletiva”, explicou.
De acordo com Viggiano, esse cenário pode reduzir o número de interessados e prolongar o período necessário para que o imóvel seja vendido.
“Quando um imóvel está associado a um crime de ampla repercussão, é comum que parte dos interessados desista da aquisição por razões emocionais ou de imagem, ainda que inexista qualquer impedimento jurídico para sua negociação. Isso tende a reduzir o universo de compradores, aumentar o tempo de exposição no mercado e, em determinadas situações, exigir maior flexibilidade na negociação do preço”, afirmou.
Para o arquiteto Cássio Ferraz, o histórico negativo não costuma facilitar a negociação e pode resultar em uma redução no valor do imóvel.
“A presença de um histórico trágico não facilita a negociação. Imóveis marcados por crimes de alta visibilidade passam a carregar o que o mercado imobiliário chama de ‘estigma’. A reação do comprador varia entre a rejeição imediata e a busca por oportunidades de investimento, mas o caminho natural é a desvalorização”, explicou.
Na avaliação do arquiteto, a perda de valor pode variar de acordo com a repercussão do caso e o tempo transcorrido desde o crime. “Na prática, a perda de valor costuma girar entre 20% e 40% em relação à média do metro quadrado da mesma região. Essa variação depende diretamente da intensidade da cobertura midiática e do tempo decorrido desde o acontecimento”, afirmou.
O especialista destaca ainda que o perfil de quem se interessa por um imóvel com esse tipo de histórico pode ser diferente.
“A preferência da maioria das pessoas, especialmente quem busca um lar para morar com a família, é evitar locais com esse tipo de bagagem. O público que costuma se interessar é composto por investidores dispostos a assumir o histórico em troca de uma margem alta de desconto ou compradores pragmáticos que priorizam metragem e localização em detrimento do passado do lugar”, disse ele.
Uma das alternativas para quem compra um imóvel marcado por uma história negativa é realizar uma reforma capaz de modificar completamente a identidade visual dos ambientes. Para Cássio Ferraz, uma intervenção arquitetônica profunda pode mudar a percepção física e sensorial do espaço.
“A sensação pesada que muitas vezes é atribuída a um ambiente não vem apenas da memória do fato, mas também de elementos físicos como iluminação inadequada, layouts compartimentados, acabamentos antigos ou cores sombrias”, explicou.
Segundo ele, a transformação pode envolver mudanças na circulação, iluminação, revestimentos e cores. “Quando o ambiente ganha amplitude, tons claros e integração entre os cômodos, a percepção visual e sensorial do local muda por completo. A ideia é eliminar qualquer memória tátil ou visual da configuração antiga, criando uma linguagem estética nova e contemporânea que sobreponha a história anterior”, afirmou.
Apesar disso, Natalia dos Santos ressalta que a reforma não é suficiente para apagar o estigma social.
“Do ponto de vista material, reformar o imóvel, trocar revestimentos, pintar, modificar a planta e substituir o piso onde o crime ocorreu elimina qualquer vestígio físico. O local volta a ser habitável, funcional e, visualmente, novo. Mas o estigma social dificilmente desaparece”, explicou.
A advogada acrescentou: “O estigma não está na pintura ou no piso. Está na história. E, no caso da cobertura da Vila Leopoldina, a história é conhecida nacionalmente. Foi um dos crimes mais chocantes do país, teve cobertura massiva da imprensa e virou documentário, filme e série”.
Para a especialista, o tempo pode ser um dos principais fatores para diminuir a associação do imóvel ao crime. “O tempo é o fator mais poderoso. Mas, em um crime de 2012, recentemente reavivado por um filme, o estigma ainda está muito fresco”, avaliou.
Fernando Viggiano também considera que o passar dos anos pode ajudar a reduzir a rejeição.
“O tempo costuma ser um dos principais fatores para a redução do estigma. Além disso, reformas significativas, mudanças na identidade visual do imóvel, modernização, boa estratégia de comercialização e, principalmente, um preço compatível com as condições de mercado contribuem para restabelecer seu interesse”, afirmou.
